由於前ㄧ篇比較偏文字敘述,偏偏區段徵收在實務運用上的奸巧之處,很難用文字對非法律人、非地政人講清楚,因此利用颱風放假天,在繼續趕研究案跟年底發表論文之前,我試著用有圖可稽的實際案例來說明區段徵收這個制度的不須妖魔化,因為這制度本質上就是妖魔!

目前相關個案都不難找,大埔、淡海二期、桃園航空城等案都可以很容易找到相關資料,請大家可以就有興趣的個案自己拿資料書圖對對看,可以增進了解。這裡,就從大埔案開始!

以下是大埔案的分佈圖

大埔

要注意的是,上圖右側橄欖綠色標示部分是既有竹科竹南基地,基本上與本次開發案無關。真正涉及本次案件的是紅色及黃色部分的加總。從這裡,姑且不論紅色部分是不是國科會要的擴張,重要的是我們可以看到這案子紅色園區部分佔地跟黃色部分住商用地佔地比例上的懸殊性。配合上ㄧ篇文章談到的問題,我們可以直接提出ㄧ個問題,那就是:黃色部分為何要用徵收的?

簡單講,縱使我們承認紅色的園區擴張具有公益性,請問黃色部分的公益性與必要性在哪裡?在這樣的個案裡,如果是採用ㄧ般徵收,因為適用土地徵收條例第三條,僅以事業所必要者為限,因此最多只能徵收紅色部分之土地。但在運用區段徵收之情形,正是拖著黃色部分下水(ㄧ起被徵收),當黃色部分地主的土地因調高地價而只能領回縮水過的土地,只要操作到地價調幅足讓紅區土地的徵收不用支付補償金,基本上這個徵收案可以說根本不用政府準備現金!但是,這種地價遊戲有辦法只用紅色地區辦到嗎?對不起,沒辦法!因為紅色整區都要用到,不能以紅區土地當抵價地發還。

所以,原本紅區土地被徵收後發還抵價地一樣著落在黃區,而在最良善情形下,黃區由原本黃區所有權人與紅區所有權人瓜分黃區。從這一點來說,縱使以全黃區當成抵價地發還,增加了黃區所有權人進來分,正常情況下,因為分子(黃區面積)不變分母擴大(參與分配黃區的人數),黃區所有權人可分回土地面積會縮小。在這種情況下,如果不調整地價,黃區所有權人分回土地變小,就會等於實質失去部分土地,反而變成政府要發補償金,所以在這裡勢必要調升地價!

抵價地如何算規定在土地徵收條例第44條第1項第1款:抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積,由該 管直轄市或縣(市)主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地總額之比率計算其應領之權利價值,並以實際領回抵價地之單位地價折算之。

這裡附上土地徵收條例施行細則的附件二,這是抵價地的計算公式:

一、全區預計抵價地面積(A1)=全區之徵收土地總面積×抵價地比例

二、農地重劃區預計增加之抵價地面積(A2)=農地重劃區之徵收土地面積×增加之抵價地比例

三、預計抵價地之總面積(A= A1A2

四、預計抵價地之總地價(V)=(Σ規劃供抵價地分配之各分配街廓面積×各該分配街廓評定之單位地價)×(A÷規劃供抵價地分配之總面積)

五、區內各原土地所有權人領回抵價地之權利價值(V1= V×【A1÷A】×【該所有權人申請領回抵價地之補償地價÷全區之徵收土地補償總地價】

六、位於農地重劃區內各原土地所有權人領回抵價地增加之權利價值(V2= V×【A2÷A】×【位於農地重劃區內之該所有權人申請領回抵價地之補償地價÷農地重劃區之徵收土地補償總地價】

七、各原土地所有權人領回抵價地之面積=V1V2)÷該領回土地之評定單位地價

這些公式在理解上可以假裝區段徵收地區不含農地重劃區,而省略所有A2與V2的部分,我把最重要的部分用橘色標出來。這裡面的關鍵是該所有權人申請領回抵價地之補償地價÷全區之徵收土地補償總地價這個係數(也就是土徵44條第一項第一款的比率,透過它才能算出第五式的抵價地權利價值,也才能用權利價值除以該地單位地價去決定可以領回的面積。但是,這裡也因此可以看出,無論係數的產生還是用來決定拿回面積的單位地價,都是取決於依照土徵第45條所做成的評定地價。因此地價就成了決定到底能領回多少面積的關鍵因素。而也因為每塊地所在街廓、位置、交通等條件的不同,單位地價會有不同,導致若是有人權利價值高而單位地價低時,就會有人有賺到的情形,而這種情形ㄧ般比較容易發生在建地,在農地因原始價值低是難以發生這種好康的。

如果你有看懂上面的說明,應該不難看出區段徵收玩的是ㄧ種財務槓桿的遊戲,為了紅區的開發財務,於是整個黃區被拖下水去死,以成就紅區;所以,我形容黃區的人是懷璧其罪,其原因正是在此,而這還只是開發者維持在最有良心狀態時的情形。為什麼這樣說呢?想ㄧ想,既然這制度是在玩財務槓桿,抵價地發回比例越高,開發者獲利空間越少,因此如何設定發回抵價地比例變成這當中下ㄧ個關鍵。

為了確保區段徵收下的財務槓桿能發生作用,減少政府徵收支出,土地徵收條例第39條第2項規定抵價地總面積以徵收總面積的50%為原則。也就是說,不計共同負擔情況下,最起碼要調高地價ㄧ倍,好讓每塊土地發回時縮水成一半,而因土地面積縮水吐出的一半就成為國家機器所要的建設用地,而且不用準備一毛錢的現金好用來補償。而抵價地比例調越低,對國家機器越有利!實務上,超過百分之九十的區段徵收案件都會依39條第2項規定主張情況特殊,由上級主管機關核准把抵價地比例再調低到50%與40%的區間(40%是法定底線,請自行參考條文)。

這種財務槓桿原理的運用,正如前篇文章所說的,在區段徵收下注定有ㄧ些土地是純為了財務理由被徵收的,而這些在法理上,跟這些土地是不是農地根本無關,因為在財務槓桿運作中,尤其從上面的公式中可以看出,這些土地已經不算土地,只是以換算的金錢價值型態存在(連原本面積都沒意義);至於為何長期以來農地徵收常成為焦點,其實最重要是因為就國土規劃角度來看農地保護目前已經具有迫切性外,其實正是因為農地價值與建地差距太大,一旦轉成建地,其縮水程度也會遠高於原本的建地,自然變成主要用來吐出開發用土地的金雞母。而也因為農地基本上土地價值低,轉換後也不可能灌水補償,加上生產資材的損失,徵收農地對於不想離農的人,可說是極端不仁的作法。

以下取自Google maps,大埔基地就是圖中竹南中心東側植被比較不好的那ㄧ片,可以讓大家對事件發生地相關空間位置有點概念。

 
顯示詳細地圖

 用這個地圖我們可以進一步思考黃區劃這麼大住商區的必要性,為甚麼?請注意圖中黃區相對於頭份與竹南市區的距離與交通條件,這兩地都有做都市計畫,也是距離園區車程二十分鐘內的居住提供區;尤其,苗栗縣各都市計畫區實際人口數都追不上計畫人口(人口外流,這是我國目前普遍存在現象,依據監察院調查全國都市計畫人口比實際居住人口多了快七百萬),表示應該優先讓竹南與頭份收納這裡打算引入的新流入人口,而不是直接在園區邊開住商區,這種做法等於是變相開闢新城鎮,放著區域內都市計畫與人口問題擺爛。

類似問題嚴格說來絕非僅發生在大埔,近日審議嘉義馬稠後工業區時,專案小組會議中嘉義縣府就在這點上面被狂K,但是,其實嘉義縣府還只是在工業區裡面(注意!不是園區外面喔!)開小小十公頃住宅區而已。換句話講,從區域規劃的角度來看,黃區的開發本身就是極大的問號。當然,竹科竹南基地已經有小段時間在那裏了,如果居住需求要反映出來也很正常,但是ㄧ般這會逐漸自然形成;換言之,這要看園區工作人口上下班動線與居住地位置,自然有可能出現新聚落,畢竟商人在這方面ㄧ般都是很靈敏的,其實並不需要縣府憑空去造住商區,而這種自然產生或強化現有聚落的可能性,其實更適合的是在基地東邊的台ㄧ號線沿線(西邊交通條件較差,而且離竹科竹南基地相對較遠),例如頂埔或是香山的中隘。也就是說,大埔黃區的開發,到底打的是甚麼算盤,各位應該可以自己琢磨!

讓我們回到黃色區上那四個小點,這四家不徵收是礙著誰了?它們的大小、位置對於黃區開發案根本不足以發生影響!為甚麼?請注意黃區是區段徵收,整區是可以拆掉重來的,那麼,如果整個黃區拆掉重來時,會無法規劃出避開這四家的開發方式嗎?說這四家不拆就無法開發根本鬼扯,這都只是不願意變更設計的問題,更何況如果這樣說,其實已經只是在談開發利益,而不是談開發的必要性!!!如前述,黃區整區是財務的墊背而已,根本談不上甚麼重大公益性!因此,這邊影響幾百人的獲益,也只是擋了人(私)財路,而不是影響公共利益!

想想,把徵收拿來玩財務遊戲,搞到ㄧ堆不需用到的土地與其上的人跟著ㄧ起被拉來墊背當犧牲品,這不是妖魔制度嗎?

以下是桃園航空城的圖,可以看出核心是交通部所要的第三航道與第三航站,這部分很明確是提供公用,其公益性與必要性,除非規劃設計有問題,不然應該不至於質疑。但是周邊的(桃園縣府要的)航空城呢?恐怕就不見得了!此外,從整體國土的戰略性角度來看,個人並不認為航空城是個bad idea,但是這用區段徵收做下去時會如何呢?或許大家利用上面所了解的,應該不難自己試著就下面兩張圖表"解盤"看看。

桃園航空城

 

桃園航空城二

 

 

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  • 悄悄話
  • 訪客
  • 果然是會考試不會做事的狗獸!吠的一篇好文章
  • 訪客
  • 航空城的都市計劃中,縣府負責的部分,確實產業區僅占一部分,是比較符合您文中定義的「公益性」的部分吧!而交通部負責的區塊,居民會整批遷居至目前的海軍基地,但是目前的海軍基地聯外道路少,且寬度不足,開發聯外道路勢必得由縣府額外徵收土地開路,但是單是開路是不會符合財務規劃的,再加上交通部的規劃中,未來機場的旅客流量與機場區域產業規劃(如自由貿易區、物流等)若是發展順利,都會有外來 人口進駐,其實過去十年來以的確有不少人因為在機場工作,搬到桃園,但是大園地區長期因為噪音與禁限建的問題,無法發展,故大部分的移入人口都選擇蘆竹與大竹,也就是說,目前的大園與菓林都市計劃,是不被在地居民與移入人口青睞的區域(故都市計畫人口僅接近目標的40%),所以對縣府來說,利用這次的機會,讓大園鄉的居民有機會擁有比較好的生活機能,同時在縣府規畫的捷運綠線(雖然不知道哪一年才能通車,但是、有公益性吧)的G15、G16、G17沿線,設置商業區與住宅區,在一個區段徵收中,同時擁有產業規劃、也有相對應的商業、交通、與住宅規劃、小弟以為,這才是完整的公益性,而同樣重要的,似乎唯有如此,才能滿足大規模開發的財務規劃,這一點,小至個人理財,大至國家總體經濟,都必須服膺此一定律,沒錢是免談的,。然也唯有如此,才能讓政治勢力結合不動產產業套利,並讚同此方案,而這究竟是不是必要之惡,可以在政治學的教科書中探討,但是目前在台灣的現實,必然如此,你我皆無法撼動,只能盡力確保某些人在土地上獲利的同時、能讓我們這些市井小民同時獲得一點點生活改善,那我就心滿意足了,而讓小弟擔心的是,就是有許多人,以自身定義的社會公義凌駕法律,以激烈違法的方式表達立場,讓國家計劃延宕,以大埔事件而言,即使抗爭的人們100%都對,他們也造成了贊成徵收的九百多戶居民和周邊民眾共建設的進度落後,而且,這兩天,也看不見之前的「還地建屋」 標語,代之的是,更具政治性的「修改土徵法」 標語,換句話說,這四戶的利益,已經被漸漸遺忘了,如果這樣的狀況發生在航空城計畫(國家級都更,這是更棒的政治舞台呀!),那我就真的非常擔心,除了個人因素外,國家的未來,有三十年,可能押寶在這個計畫上呀!
    另外,小弟並不是大地主,而是此次徵收的最悲慘的一群,我是台北市人,89年因為工作,在大園買下一棟透天住宅,目前貸款仍有一百多萬未還清,而房子被徵收後,我必須要租屋四~五年,然後在政府配給我的土地上,重建房子,而政府給的的重建費用,看來,應該是不夠建新屋的,但是,為了以後能夠有像台北市一樣的行人紅磚道、完整的地下涵管系統、棋盤狀的街道,而且,您也許不知道,目前我家周圍的農地,早就因為各種原因,沒有耕種,每年花費政府大筆經費發休耕補助,卻沒有任何生產力(農地是沒有地價稅的),基於上述的理由,我雖然不是既得利益者(甚至可能要多背幾年的貸款蓋新屋),但是我希望這件事,政府能作得圓滿,除了讓我們為來有比較好的生活環境外,也讓台灣未來的產業,有多一點機會,卡位國際社會吧!
  • 首先還是謝謝您的留言,基本上我可以理解您的需求與想法,這是沒問題的。
    第一,我必須要先點出,那四戶根本沒礙著誰!縣府把整體開發綁住那四戶,用來形成壓力,這是形同要脅,根本不關他們事。
    第二,提升到土徵修法是必然的,而不是政治性的,因為這才是民主法治國家解決問題的治本方法,也才能根絕浮濫徵收的問題。
    第三,我想這邊主要的問題是,政府原本就有義務把公共設施做好,而且開發利益為何不讓你們這些地主直接獲得,而是ㄧ定要先徵收,讓你租個幾年再來重建?反過來,條件比您差的人,由於區段徵收時弱可發回土地面積太小,有可能就跟一般徵收一樣直接發錢請人走路,或是根本不夠錢重建,他們為何要遭受這般待遇?而周邊休耕農田如果由地主直接跟開發商成交,不是ㄧ樣可以開發,而農民獲益更大?
    第四,您可曾想過,良好的都市計畫與公共設施是政府原本就該以預算做到的事情,怎會變成了如此悲願的情節?抵價地的發回可是先扣除政府闢設公共設施的費用,等於幫政府出錢做公共設施,這拿來比不徵收的情形,政府還是得做公共設施,而且民眾除了受益費可不用拿土地去扣!
    第五,我並不認為航空城是個bad idea,但是問題在於要如何辦到!難道真的只有區段徵收可以做到?這才是真正的問題!

    大熊 於 2013/08/21 21:01 回覆

  • 訪客
  • 回應樓上,我同意「政府能作得圓滿,除了讓我們為來有比較好的生活環境外,也讓台灣未來的產業,有多一點機會,卡位國際社會吧! 」 。

    但是否有其他工具或方法可以達到相同目的?而非用區段徵收的手段?如果有,就不應該用區段徵收,影響人民的財產權。
  • 悄悄話
  • 訪客
  • 我也是大園航空城被區段徵收的小人民,
    面對徵收我有抵制的辦法嗎?看了您的文章,
    也了解不少區段徵收的本意;
    最近內政部長頻頻發表,為了防災型的都市更新計畫
    ,區段徵收不可消失;
    我同意他的講法,對大眾有利的建設,我可以接受徵收
    ,但並非事事都用區段徵收的法條,來取得土地、
    驅逐人民;有一項是我所擔心的,我現在仍在付房貸
    ,會不會被徵收後我是負債,給我的補償金還不足
    以支付我原本的貸款;因為地價的評議也是由縣政府
    所招集的人員,何謂公平地價(周邊的購屋價格高的嚇人,但補償給我們的也是低的嚇人)、人民財產權?
    所以我這幾年是白白把錢給銀行了(財屋兩失)
  • 恩,同意你的想法。如果是為了防災,這是公共事務,除非亂規劃設計,公益性與必要性基本上沒問題。但是像航空城,這concept其實OK,但是一定非得用區段徵收辦嗎?而且既然是要當成產業區、商業區,地產等於終究要落回私人手中,為什麼不讓這種經濟利益由你們這些居民自己獲利?這國家又不是沒稅收!再說,如果你們自己跟建商成交,起碼心甘情願,而且其中的價值顯現,才是真正的地價。
    地價這樣算本就很不公平,即使改換市價補償也是依樣,因為這些還是虛擬的,還是被徵收方控制的,就徵收方來說,他家等於是球員兼裁判呀!

    大熊 於 2013/08/23 11:24 回覆

  • sp
  • 從文章一開始到看到「...近日審議嘉義馬稠後工業區時...」這段,都以為版大有都計相關背景,但接著看到「.....如果整個黃區拆掉重來時,會無法規劃出避開這四家的開發方式嗎? 說這四家不拆就無法開發根本鬼扯,這都只是不願意變更設計的問題....」這段時...
    恩....我發現錯了,版大或許是地政背景的

    想說明一下,都市計畫/設計在進行實際作業時都有一套法令規範---街區(block)大小、路寬、街口截角、退縮等等---不是規劃/設計師想怎麼做就怎麼做! 不管是公義路與仁愛路轉角的張藥局,或從你附圖上看到的那四個紅點,似乎都鄰接公義路---也就是13號省道,由此看來新聞報導指這四戶因為被劃入道路用地不得不拆,是實話!!

    舉張藥局作例子,它位於公義路與仁愛路交叉口的東北象限,這兩條路是既有道路但相交近乎20/160的角度,若要保留路口沿公義路東側的住屋勢必就得維持這兩條既有道路不鏟掉重練,那規劃師就得依都計法規去截轉角---無可避免就會截掉張藥局。.....版大所說的砍掉重練,唉~ 路口密密麻麻都是房子,除了保留公義路與仁愛路交叉口既有的交通動線之外,難不成要拆其他更多房子去保留張藥局?

    台灣目前從中央到地方都有區域計畫委員會、都市計畫審議委員會在把關開發案,或許重點要放在如何落實這兩個委員會的超然運作--公平公正公開的運作,這樣才是國家之福! (例如苗栗灣寶計劃就被內政部營建署區委會擋下!)

    小弟超痛恨濫行開發強奪農民土地,宜蘭被搞的烏煙瘴氣;原本很支持農陣,但大埔這件事讓我驚覺,原來他們沒有那麼純粹!

    要搞不服從,也應該是用自殺的朱阿嬤當做主題吧!
    嘆~
  • 您好,我想把都計的行政命令拿來當公益性、必要性依據,而不按照徵收案全區情形處理,本來就是有問題的。為甚麼?首先,法位階是憲法下來,其次法律,再下面才是命令跟規則,您提的法令是哪個位階?
    再說,我提過喔!黃區是整個區段徵收,可不是單點的公共設施用地徵收,既然這是全黃區徵收,原本就可以改劃,可以新設道路,可以新劃公設,連路口都可以改,所以我說這是不肯改規劃設計的結果。如果如您所說,是要保留其他房子不拆,那我倒是要問,這又何必區段徵收其整個黃區,這樣不就是更明顯純粹在玩地價遊戲而已,根本都是在玩假的?那對比航空城計畫就很清楚了,多劃設多少道路?可是您卻說,大埔區段徵收案黃區照舊,該地整體格局、接括這些都不拆、不改,那黃區何必區段徵收,只要ㄧ般徵收單獨處理這四戶就好啊!
    那如果這樣,我就更看不出大埔黃區徵收的公益性與必要性了!所以,這正是文章在講的矛盾,是不可以把問題降格到技術性規範的層次來談,而步談事件本源的,這樣就忽略了黃區格局不改規劃設計的矛盾。
    我想,很簡單地說,這裡在談的區段徵收制度的問題,但是正好大埔這案子要用區段徵收卻這樣自我矛盾在玩。
    我與農陣不熟,但是這案子我不認為他們有啥錯,大埔黃區本就沒公益性與必要性,如果黃區沒公益性、必要性,這四戶根本沒拆與不拆問題。而就道路(公共設施)要改善與現有黃區不改規劃格局為前提,單獨另以ㄧ般徵收談大埔四戶又另當別論,而不是二者明明是ㄧ個區段徵收,卻要拆出來個別談。農陣是否不純粹,我覺得我無從判斷,但是這件事上面,他們的主張無須端出已逝之人還是成立。
    以上僅供參考!

    大熊 於 2013/08/23 08:17 回覆

  • sp
  • 大埔案就是在玩地價遊戲,我們的政府不分藍綠都很愛聯合財團炒地皮以提升GDP,極度無能!!(可以查查2000年後全台的開發案)
    但,尚感版主有幾個地方誤解我的意思,所以分門別類的來談比較能說的清楚:
    1. 開發案的法律位階-- 是否以行政命令強拆四戶?
    2. 區段徵收後,規劃設計內容的變更(或者應該說特定區計畫的實值內容,畢竟先有計畫才有後面的徵收)-- 有否全盤鏟掉的需求?
    3. 開發案的公益性與必要性-- 非得開發嗎?

    我的回答是:
    1. 並非以行政命令來當做公益性。現行道路截角規範,是以各地方"建築管理自治條例"為準,故大埔案道路劃設該以「苗栗縣建築管理自治條例」第35條為法源依據---這法是地方法,張藥局就是因此法被拆的,版主有興趣可上網找;而中央法沒有立法到道路截角這麼細項---得符合地方自治精神。另外,各地方擬定都市計畫(開發案)時,須遵守從中央到地方的所有相關法規,中央法以「區域計畫法」、「區域計畫法施行細則」、「都市計畫法」、「都市計畫法臺灣省施行細則」為主要基本法,其餘法規忒多暫不贅述。(所以直轄市有自己的都市計劃施行細則!)

    2. 作開發案時,除非是重劃區(網路上很多各地重劃區的文章)能像版主不斷強調的全盤翻新,如:""全黃區徵收,原本就可以改劃,可以新設道路,可以新劃公設,連路口都可以改,所以我說這是不肯改規劃設計的結果。""、""大埔區段徵收案黃區照舊,該地整體格局、接括這些都不拆、不改,那黃區何必區段徵收,只要ㄧ般徵收單獨處理這四戶就好啊!""等,一般都會保留原本的交通動線,為什麼? 這樣能拆到最少房子! 請試著發揮想像力。

    3. 公益性與必要性? 在大埔案,我個人認為是絕對不存在的! 不過是為了開發而開發,玩版主說的地價遊戲。農地要保護,開發更新不能輕易侵犯農地!!

    補充說明,不管是都計或地政專業,都很硬很無趣,一般人不容易了解。我猜版主並非都計或地政專業,只是很熱血覺得不公義而鳴,這點我至上崇高敬意! 但,農陣有資源(至少兩位地政/都計的國立大學教授)有政治勢力(相挺的DPP立委),他們不會不懂我在這裡跟版主說的這些,假設土徵條例有違憲之虞,可以立即提出釋憲;個人的觀點是,以法治來論,公益性與必要性應該在開發案發動之初,就立即判斷。這也是我在上篇提到各級區委會與都審會應該超然把關的原因!!

    另外,為什麼南鐵東移會被相提並論? 因為農陣主打土地徵收條例違憲! 而一般徵收與區段徵收,全台灣有多少人分的清楚?? 何況,對被徵收者來說,區段徵收的回饋比一般徵收大的多了。有看過農陣版土徵條例就會知道,內政部長說不可行是事實。隨農陣衝鋒的兩位教授會看不出來嗎??
    提供一個國外現況讓版主參考:http://www.worldjournal.com/view/full_news/23406486/article-%E9%AB%98%E9%90%B5%E4%BD%8E%E5%83%B9%E5%BE%B5%E5%9C%B0-%E8%8F%AF%E5%83%91%E8%AA%8D%E5%91%BD?instance=top_rec

    只求口號順口名稱響亮,打高空撇開事實
    社會運動不求進步,整個社會從哪進步?

  • 謝謝您詳細的回覆,不過我發覺您的回覆裡顯示您對於整個議題最重要的前提,根本還是沒抓到!
    1.徵收當然是依照土徵條例辦的,問題在於為何藥房ㄧ定要拆卻是因為引據行政命令,認定規劃上應拆除而來,我沒搞錯,而是您的錯讀。此外,地方的自治條例在位階上仍然不是法律,只是行政命令!任何的拆除動作是基於拆除的行政處分而來的事實行為。我國關於徵收法規,程序與補償,ㄧ律依土徵條例,其它各法規只是提供入口,也就徵收原因,包含都計法。而都計法本身是提供規劃的法源與效力,所以問題出在規劃。設計本身!而控管規劃設計的法規,只是技術性法規,終局結果還是要看正體規劃的合理性,而用在徵收上,更要額外檢視公益性與必要性,不是都計畫了就ㄧ定具備公益性與必要性。最高行政法院102年371號判決麻煩請您看一下。
    2.我是很好奇,您以為我會沒見過重劃、都更根徵收案嗎?就像我舉航空城的例子,那麼多現在不存在的新道路哪來的?重新劃格局是重劃主要"才會做的?請注意您的說法,"ㄧ般都會保留交通動線",請問這是法律規定的還是實務習慣?最重要的是,如果不用拆,就完全沒有徵收的必要性,足以否決黃區徵收的必要性,請先把這個邏輯跟法理上的問題回答出來!國外多的是,為了避開釘子戶改規劃設計的CASE!週邊的人既然都同意領抵價地,就是能拆了!簡單講,您的立論出發點根本沒考慮,怎會照顧的是被徵收的、可以拆的房子,反而是要拆不願意的人家的去配合被徵收的,反正就是不改規劃為前提。而這是根本性的心態與觀念錯誤,請不要告訴我國外沒修改設計繞道避開的例子,而這是尊重私人財產!至於黃區既然沒公益性、必要性,這四戶的拆除,就應該單獨申請ㄧ般徵收,並在徵收後拆除,因為這樣表示這是在既有空間格局下改善公義路與仁愛路的道路情況,而不可以跟區段徵收包裹在ㄧ起!我個人認為既然在黃區是區段徵收,還說不拆原地的房子,才是沒想像力的作為,畢竟,黃區既然是住商區,請問線地房子不拆是要怎麼蓋房子?維持現有格局次有甚麼想像力?
    最後,我要再次強調的是,區段徵收給的回饋高又如何?這樣就可以用財務為理由剝奪人民財產嗎?
    如沒弄懂這點,您當然弄不清楚為何有區徵違憲的主張!此外,政府沒前座公公建設,於是把財務轉價在人民的財產上,這是政府自己要做財務解決的地方,問題不能跟徵收混為ㄧ談,不然,難道其它進步國家都笨到不懂得學我們設區段徵收?您也可以去看看國外多少立法例,會在徵收之外尋求更溫和的土地取得方法,我們呢?區徵這種揩人民油的"開發"方式太好用了,都捨不得去設計另ㄧ個制度來取代才是問題!這證明,ㄧ整個欠缺民主法治下私產是基本權利的基本戒律。
    至於釋憲,請問您去看過大法官審理案件法嗎?政府會主動提嗎?可以不經最高審級判決確定不利於當事人就能提嗎?
    此外,既然您是這一行裡的,應該知道就算區徵違法,可以撤銷或廢止嗎?不行耶!也就是,ㄧ但發動,就算當是人告報實提理由站得住腳,能贏的了,都是沒用的,因為區徵跟重劃在這裡一樣,都是不可回復的,這樣連打官司都沒用的制度,把人民的保障放在哪裡?
    最重要的是,也許您跟本沒注意到,我說得很清楚,徵收條例在個民主法治國家是用來控管、抑制徵收案的,不是在鼓勵用的!徵收法制基本上是種備而不用的東西。所以,只要還心存要動不動就徵收,才會有李鴻源說不可行的問題,而這也是台灣都計界(尤其是實務界)最大盲點之ㄧ;土地取得工具不足,就去設計ㄧ個新的、好的,不要拿ㄧ個有問題的制度繼續用,只因沒其它的好用!法律之精神在於不可不擇手段,區段徵收就是ㄧ個拿人民財產充當財務支柱但又傷及人民權利的有問題工具,就是該被檢討、廢除的對象。價值觀跟心態不調整,不去真切了解空間計畫法制與憲法如何保障私財產權的法理,我想,大概就很難懂為甚麼會有人認為區徵違憲!畢竟以財務為理由來徵收,不管發回多有利,一樣是違憲的,因為這不在公益性與必要性可涵蓋範圍之內,有興趣的話可以參考國外文獻,國內文獻雖然顯少直接談到這一點,但是要推論出這結果也不困難。
    至於,您要認為我不是都計或地政領域的,那也由得您;都計界與地政界認為區徵有問題的也不在少數,也不是一天兩天的事了,這點也請您可以參考!

    大熊 於 2013/08/24 08:36 回覆

  • Simon Chen
  • 您好,關於您提到區段徵收隱含的不正義政治部分我是認同的。但您在對於區段徵收權利價值計算的認真有重大的理解錯誤,或許導致您會認為政府是以剝奪的角度在立土地徵收條例。

    您提到「反正原所有權人領回最多就是跟被徵收土地價值相同的土地,於是地價調越高,被領回就越少,國家扣住就越多」這段話是理解錯誤的。

    被徵收人的權利價值計算建議您參考《土地徵收條例施行細則》50條附件二,或直接參照內政部「區段徵收原土地所有權人應領抵價地之權利價值計算表」算式。『應領抵價地之權利價值』為『應領補償地價與區段徵收補償地價總額比例』x『抵價地總地價』。簡單來說就是我原有土地的價值佔所有徵收範圍價值的比例是多少,我就分所有發回抵價地的總價值的多少。在徵收區段內各宗土地價值相當的條件下,會影響被徵收人分回的多寡差別只有公共建設負擔的比例高低,負擔比例越高(上限50%或60%),則影響原地主分回比例越低。

    您的謬誤在於誤認「權利價值」等同徵收前的「補償總價」,以致認為重劃後地價越高就會壓縮原地主能分回的土地。事實上「重劃後」地價高或低都不影響該被徵收地主「區段徵收前」佔所有徵收範圍土地總價的比例,是故政府並沒有動機去故意估高區段徵收後的抵價地價來壓縮地主權利。實際計算案例建議可參考如 http://land.hccg.gov.tw/dep5/menu101qa.asp 新竹地政局QA文中簡單計算案例。

    我認同土地徵收尤其區段徵收有其爭議之處,強迫農地轉建地並且造成面積縮水這也是個事實。但若基本認知錯誤並且衍伸到政府故意玩財務遊戲,我覺得就太過了。小意見煩請指教。
  • 我想,這邊先很感謝指出我在處理跟理解計算抵價地價值上的失誤,這邊我會處理,再次感謝!
    基本上,我會把附件二的公式貼上來,並修正權利價值那裡的說明。只是,由於「區段徵收前」佔所有徵收範圍土地總價的比例是固定的,並不是可以調洞的變數,整個公式真正會人為調動到的,就是評定的單位地價。這個變數直接影響抵價地總地價,同時會是計算發回面積時權利價值要除以的分母。這表示地價調動才是抵價地發回計算真正的關鍵,而且,就算權利係數夠大,導致應得抵價地的權利價值增大,也是因為地價調升的結果,這樣除下來,就算有個別幸運兒拿到比徵收補償金價值高的土地面積,但抵價地總面積是固定的,有人撈到多ㄧ些,就有人要少拿,不可能總發回面積超出抵價地總面積的,不然區段徵收案到哪吐出公設用地?也因此,事實上也不至於漫天喊價地亂調地價;但是,這制度設計的主觀念上,確實就是靠調地價讓徵收區個別土地縮小後,成就公設用地或開發用地的取得。
    我想,不管您是出身地政或都計背景,應該都是從事這一行的,因此我很懇切地向您強調此處重點在於,區段徵收為甚麼要徵收這麼大的面積,要超出實際公設要用的土地,本質就是ㄧ種財務遊戲,其中關鍵就是地價的改算是沒錯的。這不涉及執行人員故意高估地價,而是制度就是設計成這樣,不調地價,根本也不用玩區段徵收,所以希望您不要誤會。
    不過,這邊說區段徵收是財務遊戲絕不會因此受到影響,因為,在區段徵收的案例中,如果不是要用全區土地透過這種地價改算的方式,又可以吐出公設用地,又可以發放抵價地取代發放現金補償,何必要連同不須做為公設用地的部分ㄧ併作區段徵收,所以,區段徵收確實就是徵收了用不到(沒必要性)的土地,而這些土地也確實是以財務之目的才被區段徵收。當然這樣的制度就是種政府有意在玩財務遊戲侵害人民財產權啊(執行的公務員依法行政是另回事,這邊說的是制度本身)!但話說回來,區段徵收究竟要徵收多大,就是跟要達到的財務目標有關(縱使不是全部),不是嗎?
    更重要的是,補償再高,就像我提到的超額補償,不會改變(區段)徵收就是剝奪人民產權!

    大熊 於 2013/08/24 22:20 回覆

  • Simon Chen
  • 1.您或許還是誤解這個公式了,您提到的分母其實應該是「區段徵收補償地價總額」,這邊說的是區段徵收「前」的總地價,而不是區段徵收後的「抵價地總地價」。也就是說「應領補償地價與區段徵收補償地價總額比例」只是在計算整個區段徵收計畫實施前,單一地主個人佔所有地主的權利價值比例,這邊是以公告現值計算,跟所有區段徵收後的新評定地價完全沒有關係。會影響個別地主的比例頂多是誰的土地大一些、臨路條件好一些,導致他的公告現值總額比別的地主高,他到時能分回的比例就比較高。

    2.您提到「就算有個別幸運兒拿到比徵收補償金價值高的土地面積,但抵價地總面積是固定的,有人撈到多ㄧ些,就有人要少拿」這邊的敘述邏輯也有點倒因為果。您可以試著以「價值」的方式理解地主得到分回的東西(而不是面積)。而這個價值是由區段徵收前就計算好的個別地主權利價值比例,再去乘以區段徵收後的新的總抵價地地價。這邊並不會有所謂的個別幸運兒能靠運氣或其他非人為因素得到比別人優的土地價值,而是取決於他區段徵收前的土地價值比別人高,他分回的土地比例高、總價值也高。至於最後面積大或小就看各塊抵價地被評定出來的地價當分母去除,地價評得高,除下來的面積就小,但分回的總權利價值是一樣的。

    3.其實您所謂「地價改算的財務遊戲」這點也值得斟酌,其實您可以試著接受「地價是由自然市場決定」的這個概念,在一個區域由農地重劃為帶公共設施且重新規劃街廓的建地,從土地利用效率的角度來說,抵價地價值無論從地政單位地價人員看來、或從市場看來本來就會提高,這個現象您可以從市場買賣新的建地價值遠遠高出地價人員評定出新的土地公告現值這個狀況得知。當然地價提升導致政府方有空間可以取得公共設施用地用以建設的機會,這也是區段徵收設計的重要核心概念,甚至我覺得這是這個制度其優秀精巧的地方,您或許可以試著不要用剝奪的概念視之。如果一個制度或機制設計無法帶著利誘引導的成分,我想他是很難實施並且推廣的。我個人服務於不動產估價業,不可否認在其他的一般徵收案例常常有刻意操弄估價的成分跟案例。但在區段徵收這塊尚未開放民間估價進入,畢竟我想也是區段徵收後的地價評定並沒有太多操控的空間(政府真正想壓低百姓權益的話,是要去提高公共設施負擔費用的比例,但這個比例也在法規以最高60%寫死了)。

    4.台灣的區段徵收還有很多問題,不可退出的強制性是其一、對於想保留農地不想被轉換成建地的地主也是一個麻煩、以及究竟需不需要這麼大的區段徵收範圍也值得討論(如苗栗大埔這個個案)。我認為真正問題癥結點值得討論,但您在這邊檢討到的「財務遊戲」我認為還是錯誤認知之下所帶出來的錯誤衍伸。在這篇文章這麼多人轉載的狀況之下,我認為基本理念建構解釋正確是一件必要的事。

    5.題外話,您或許可以同時嘗試理解都市更新權利變換的數字計算遊戲過程,都市更新權利變換跟區段徵收法回抵價地這邊的概念邏輯是一樣的。只是都更有更多人為操弄的空間,為什麼都更地主不會計較更新前個別所有權人地價,而會把重點放在共同負擔、更新後建物總價?您若能正確地理解這兩套制度計算邏輯理念,應該就能理解真正的問題癥結在哪邊了。
  • 1.附件二第七式的分母是甚麼?是評定單位地價!其次,我內文提到分母的地方是指可以進來參與分配抵價地的人數,請您先看清楚,可不是在談抵價地的面積計算公式喔!
    2.第二點,我並沒誤解整個制度在玩的東西,我很明白點出來這是只計算金錢價值的財務遊戲,是指把公設用不到的部分,以其做為提供財務來源的方式拉進來徵收,也因此被迫被秤斤算兩。而且,我不是說有人可以比別人多的價值喔!請你看清楚,我說的是除玩單位地價後的"面積"喔!這一點,黃順宏的文章也有提到,我不知你為何會讀成價值!徵收法理上,對人民財產權的尊重不在於價值,而在於擁有者用益的的可能!把這些化約成權利價值可以返還就想要正當化、合理化區段徵收制度,正是我這裡在談的!再強調ㄧ次,國家機器不可以出於財務理由徵收,而只以價值換算取得人民土地的方法,在沒有公益性必要性的地方,就只是強制性減損別人財產供自己生財(包含支出減少所形成之利益),而這就是剝奪!
    這關鍵就於你所認為沒問題的權利價值!土地不ㄧ定是要拿來交易的,而是也要用益的,而用益的保障在憲法上是優先保護的,而用益與交易價值原則上無涉;而交易價值(拿權利價值來說好了)再高,當事人不交易這價值是無意義的。而卻為了這價值減損標的物可用益性,然後要說這叫做沒剝奪了甚麼,這就像砍掉人ㄧ支手,然後養這人一輩子,那這個受被砍的人有沒受損,他還是有受損啊!
    3.這不是觀點上要不要把區段徵收當剝奪的問題,要弄清楚的是,即使合法的徵收也是對人民產權的剝奪,因為對人民產權的剝奪與否,是客觀事實,與合法性無關。頂多只是合法剝奪走補償的路子,非法剝奪的走回復原狀與國家賠償路子。
    4.我想,除非區段徵收只徵收真正建設要用的地,附帶的地不是為了要能發回抵價地減少財務負擔而徵收的嗎?如果是,那這就是財務遊戲,而且是以財務原因辦理徵收,漠視人民私財產權的存續保障,而只專注價值保障!對不起!這樣的制度,等於把徵收轉化為只談金錢價值(財務)就可以,正是我這裡要彰顯的問題。而老實說,我今天談區段徵收是財務遊戲,並不需要附件二的公式,無論這公式長怎樣,它就是以金錢衡量的價值為核心,直接對照ㄧ般徵收,它就是財務遊戲!
    4.所以,你認為這制度優秀而精巧之處,證是我所針貶之處,我所唾棄之處!就是不可以用這種方式,區段徵收如果只徵收實際公設要用的地,它能吐出底價地嗎?如果不行,ㄧ般徵收就夠了,何必需要區段徵收?而區段徵收就ㄧ定會徵收用來做財務墊背,好釋出公設用地跟抵價地的土地,如果這不是因財務而徵收是甚麼?不是財務遊戲是甚麼?別人家的東西我們可以因為給錢給很夠,就可以隨便拿嗎?所以,不管都更的權利變換、重劃與區徵裡怎麼算的,只要用價值換算處理的,最多都只涉及到補償階段,前端可以用來剝奪、侵犯人民產權的原因,不可以用這種換算結果(再公允、優惠都沒一樣)回頭去正當化、合法化對人民產權的剝奪與侵害。
    5.從你的第1點與第2點就看出,你似乎沒正確看清楚文章在寫甚麼,是否在談公式,是在談價值還是面積都沒弄清楚。或許因為大家在這事情上面價值觀差太大,導致解讀上有容易岔掉的情形。我只簡單總結這裡在談的東西,國家機器不可以,因為要從不用到的土地上榨出要用的土地,而徵收不直接用到的土地。區段徵收憑靠的就是財務(或言價值轉換)不足以正當化這樣的徵收,這樣做,就是財務遊戲!

    大熊 於 2013/08/25 12:13 回覆

  • Simon Chen
  • 您好:拜讀完您的回覆以及文章的修改(我剛剛看完您的回覆才回頭發現您文章已做補正)。大致來說我認同您的看法,您提到土地面積用益、內涵價值不能全以金錢認定這我是非常認同的,是故我在第二篇回覆第四點也提到我認為「區段徵收不可退出的強制性是其一、對於想保留農地不想被轉換成建地的地主也是一個麻煩」這是個現階段的問題。我甚至也對台中高等行政法院對大埔案的駁回判決:『居住、財產權益及精神損害,並非不能以金錢或其他方式賠償回復。』感到相當荒謬。

    只是我對區段徵收並非抱持全盤否定的態度,我會認為區段徵收在這個社會環境有其存在的價值,只是很多細節與執行層面被粗糙地對待以及刻意地扭曲,這是非常必要視個案狀況檢討的。但對於區段徵收的大制度來說我持中性的立場視之,我想或許這也是你我立場認知相左之處,但這是比較主觀的層面了,爭論無益。

    再回一篇以為總結,我認為我是有弄清楚您文章的用意的,同時也感謝您的回覆,謝謝。
  • sp
  • 抱歉回覆晚了,也感謝版主的詳細回覆。
    我不覺得沒抓到您所提到對整個議題的最重要前提,反而一直感到版主將開發案與區段徵收間之因果和邏輯順序混淆,茲回覆如下,

    1-1. 我9樓的回復中第1點已說明發動開發案時所需遵循的中央基本法;地方自治條例是地方民意機關經法定立法程序所立之法,位階是地方法,絕非行政命令,版主聲稱自治條例非法律位階是嚴重謬誤。依法治觀點,您不斷強調法位階的高低--是在法與法、法與命令、命令與命令發生衝突或相互違背時才需要去釐清的,簡言之,不論憲法、中央法、地方法、中央或地方行政命令,在不相互違背或衝突的情況下,皆有其正當性。有法源依據的行政命令不因其為命令而違法失格,亦不能聲稱依法發佈強制拆除的行政命令位階太低不適宜,若否則對於欠稅者財產扣押拍賣與管收的動作皆失去其正當性!!

    1-2. 控管開發案的中央基本法規絕不止是規範規劃內容的技術性法規,以我在7樓提到苗栗灣寶計畫被內政部營建署區委會擋下為例,可知其與國土政策、農地保護和土地正義息息相關,換言之開發案的公益性與必要性應在發動之初就能得到超然之審核,而非現行各級區委會與都審會幾乎被執政者視為能輕易掌握的禁臠,因此,區委會與都審會公正客觀審核機制的建立,對於國土永續發展與農地保護才能真正起到長遠的作用。

    2-1. 非認為版主見過重劃案不多,但您不斷提到桃園航空城畫了多少新道路來對比大埔案,事實上大埔案新劃設的道路也不少--請將你上色塊的附圖與現況地圖做比對即可知道。桃園航空城的路看起來密密麻麻是因為它的開發面積比大埔特定區大上許多。重劃分為農地重劃與市地重劃,我指的是市地重劃,已實施都市計畫地區是其發動條件之ㄧ。法律並無強制重劃區需全面拆除,但實務上常在做,除非地主反對(很少),因為重劃區基本上是為了整理土地(處理畸零地、地籍分割)建設公共設施,目的在提升土地利用價值。

    2-2. 開發案的徵收(不論採一般或區段),其合法性在計劃通過公布施行後就已取得,故此我不斷強調開發前各級審核計畫的公益性與必要性的是有多麼重要! 張藥局的狀況,就是為符合從中央到地方一整套的都計相關法規,除非屈法否則避無可避,詳情我在7樓已說明過不再贅述。我很清楚國外有改設計繞開的案例,但實際上強拆案例也不少,如日本成田機場強拆抗爭的衝突應該有近30年。我是沒查過資料做過統計,但農陣以此為訴求內容之ㄧ或許應該提供改設計與強拆案例的統計資料,當然,希望手邊已有資料的朋友可以分享。

    2-3. 釋憲案可由立委提出,農陣應請聲援的DPP立委立即提出釋憲!! 主打違憲又有足夠資源卻不提出,原因我猜是知道提出後必定會被大法官駁回--同文林苑王家案。憲法保障人民的基本權利都有其例外,這不需要解釋吧。不管是德英、美國或日本,徵收相關法律都是發展了數十年甚至超過200年(德國),方趨於完備完善;雖然我們都希望台灣能儘快與世界先進各國並駕齊驅,但說實話,路還很漫長。

    拆除張藥局案係因大埔特定區計畫施行而為(道路拓寬與截角當屬細部計畫內容),版主卻持續宣稱若為了交通安全需要以一般徵收即可不需區段徵收,有導果為因之勢;又明知此案西北側乃以公義路(13號省道)東側為界,政府亦曾允諾原屋保留,版主卻不斷強調應該有辦法全面重新規劃設計,近似混淆。或許這屬主觀認定與價值判斷? XD,我的回應到此,而這部份就留給閱讀者公評。

    ps. 輕鬆一下,由本案可知主政者輕易許諾是件多愚蠢的事--實踐諾言勢必屈法違法,不實踐諾言的後果就是要被拆政府。唉,政治人物真不好當!! 謝謝版主不厭其煩的回應,也希望您有些錯誤的內容能補正,理由同樓上Simon先生所說。小弟若有描述錯誤的地方也希望大家不吝指出。在這裡跟Simon先生打聲招呼,謝謝您提供有關地政方面的正確訊息。
    各有立場的理性討論是現在最需要的,再次謝謝二位先生!!

  • 首先謝謝您的回覆!
    1-1對不起!地方自治立法依照中央法規標準法的規定,就不是法,只是命令。如果您有疑問,建議可以找坊間任何伊本行政法教科書跟相關地方制度法相關解釋與文獻查ㄧ查!就可以印證我的說法!
    1-2您說位階間關係指有在矛盾衝突時有意義,是對也是不對!為甚麼?這涉及母法授權是否合法的問題!嚴格國會保留事項不得授權,而可授權事項之授權條款必須符合目的、內容與範圍的明確性,而子法內容除了不得牴觸母法,還不得超出授權範圍。釋字600號對於土地登記規則做警告性宣告就是ㄧ例。而這邊顯然您還是沒抓到重點,區段徵收是結構性第欠缺公益性與必要性,只要這是制度性缺陷的存在,前面的審議就幾乎管不住它!光看近日徵審會理為了廢止徵收發生的事就可以一葉知秋!法律設計ㄧ套自始以財務目的可以徵收私產的制度,然後依該法審議會可以控管這種徵收的公益性與必要性,這是跟鬼拿藥單,除非不依"該法"審議,不然如何可能控管!所以這理在檢討的,不是公務員有無忠實執行法規,而是這樣法規規範的正當性,請不要弄錯!
    2.1針對此點,我發現您還是沒抓到重點!看看區段徵收的制度發展歷程跟一般叫哭書上就可以看到的定義,無論重劃還是區段徵收,都可以調整土地大小、坵塊與形狀,座全面性重整,要不要全拆現有地上物,法律沒明定,因此事看現地需求與規劃目的的需求。換句話講,實務上區段徵收是否常為全面拆除不是法律明定如何做,釋依種可拆可不拆情形,不可以灌腸不拆所以就可以援用,說不拆!其次,這是邏輯問題,大埔當然有新劃ㄧ些巷道,但是問題是要回到區段徵收的根源,如果園地住戶不用拆,徵收來幹甚麼?既然徵收了,就可以拆,可以重新規劃!而都市計畫本身就規劃,人家願意接受徵收的就是願意讓你拆,你不拆!ㄧ定要規劃成不願意被拆的人家拿來拆!那養ㄧ票規劃人員做甚麼?國外多少為釘子戶修改規劃設計讓開的例子都可以找得到!這就是不願意改規劃設計為前提,才會推出這種結果,而不願意尊重私財產權而把國家的規劃高權當成尚方寶劍才有這種結果,這就是心態跟價值觀問題,表示規劃人員眼中、心中沒有私產權保障優先的觀念!
    2-2跟前點相關,不多說了!像桃園航空站第三航站與第三航道所需土地,公益性與必要性沒問題,這當然可拆,但也以規劃設計之合理性、妥當性為前提。所以問題還是回到規劃設計去,張藥房拆除釋出於特定區計畫,這是都市計畫,所以問題是出在特定區計畫一定非這樣劃不可?為甚麼不能劃到公義路另一邊外側去,好提供出改道或讓出空間?這就釋規劃上要去論述必要性的地方,必須要去尊重私產的地方,不能說先暫在都市計畫ㄧ定沒問題,所依都市計畫辦(區段)徵收沒問題!畢竟規劃者也是人,人會可能犯錯,人可能有私心,人可能受壓力,規劃者不是神!而只談後面徵收,不檢討規劃,才更是倒果為因!而這裡的邏輯在於,因為尊重原地空間配置並減少對其他居民之干擾,不改當地空間配置也就罷了,那麼公義路旁的改善,依相關規定決定張藥房得拆,這是我能接受的;但是,既然採取區段徵收,整個黃區都徵收產權了,然後居然告訴大家為了尊重接收徵收人家的房子不能改規劃,因為要尊重它們產權嗎?所以整個問題就是規劃跟特定區計畫的問題,這由徵審會控管嗎?不是區委會、都委會跟區審會的超然不重要,而是ㄧ方面不可以只靠它們,而且不能是制度上ㄧ開始就設計是有問題的。當然,這裡更彰顯出,徵收了不拆那為甚麼徵收的問題!(這要回到土徵第三條,徵收以必要者為限,被徵收戶地上物不用拆還可以繼續住,不就是用不到嗎?用不到為什麼要(區段)徵收?只要可以拆,就沒有真正事實上因保障私產的規劃限制,大可大開大闔去劃,所以我在強調ㄧ次,這是規劃上欠缺對私產尊重的結果!所以這理不是倒果為因,而是您沒去想真正源頭的規劃問題,與在區段徵收下還一直強調是否拆更多的問題。
    2-3憲法保障基本權利是沒例外的,問題只出在個別基本權利的保護界限,以及每個基本權間互相形成限制的界限何在,這涉及合憲性與否;所以在個案理可不可以合法侵犯基本權,是在於界限的確定。不過,國內對建築、都計與地政三個領域裡面的教育,普遍很欠缺這部分,有誤解不奇怪,但卻很致命!因為這直接涉及規劃倫理!
    2-3我對農陣情況不清楚,而且我素來不喜政治人物,總是閃遠ㄧ些,因此對於DPP是在這個案中涉入多少真的不知。不過,老實講,以台灣目前埔片靠土地開發賺錢的情形,我看DPP裡面也應該多有與建商過從甚密的議員,要提釋憲案沒辦法靠ㄧ兩個議員,而是要靠黨團衝出人數才能提,所以從客觀面判斷加上我對議員人格的不信任,基本上,我不太相信農陣有辦法讓DPP幫他們提釋憲,不,這是純臆測啦!至於文林苑的事,就釋字709號來說,可不能理解成駁回喔!而且法律界對於709號有不少批判,光看解釋文那麼多不同意見書就可以知道。此外,光台中高等行政法院駁回大埔四戶的暫時救濟,也被檢討當中喔!
    最後,還是很感謝來文指教,任何願意討論的都還是很好的,即使問題可能追溯到源頭是出於價值觀的差異而難以再進行(因為價值觀沒得討論),但是最差情況下可以各自立場跟疑點說清楚!再次感謝!

    大熊 於 2013/08/26 09:32 回覆

  • joy
  • 版主你好,月前有新聞說,壽險業1800億資金 將導入公共建設,網路上就有人說這表示政府子彈(資金)已經空了,必須靠業者援助.
    土地徵收涉及大規模的財富重劃,讓民營業者參與公共建設,在現階段的法令有爭議的情況下,相信土地徵收案的紛爭會層出窮.1800億還只是檯面上的數字,假設地方政府已無力支付公共建設,借用民間企業的資金,這就似乎與台灣農村陣線所說的地方政府是靠土地徵收來籌措財源的說法有出入,還是說以後公益與私人企業的利益之間的界線將變得更模糊.
    土地是不可再生的資源,台灣徵地法規比素來人權紀錄不佳的中國的土地徵收法規還來的更差,這表示我國的土地徵收法規和都市計畫還需相當的進步空間.
    以上謝謝
  • 首先謝謝留言!其實地方政府欠缺資金是已經存在很多年的現象,而且在不少地方政府,事實上還在持續惡化中。但是這也是各級政府會去大量用土地生財的原因(不管是自家的還是別人的土地),所以這幾年,也有地方首長明白講搞開發,無論是重劃、區段徵收,都是為了要賺錢填補市庫、縣庫,這也是事實。反過來說,不讓他們浮濫區段徵收與重劃,勢必就只好另覓資金來源。
    所以,兩種現象都來自相同原因,但是同時在發生,而且都是地方政府再填補財務大洞的方法,並不衝突。

    大熊 於 2013/08/31 07:52 回覆

  • 牙 膏
  • 感謝有您這一篇用心的深度文,才能激起更多討論的空間。
  • 謝謝!

    大熊 於 2013/08/31 08:04 回覆

  • 訪客
  • 由上級主管機關核准把抵價地比例再調低到50%與40%的區間(40%是法定底線),請問地主原有100坪土地被區段徵收,是否最少可領回40坪的抵價地.謝謝
  • 先謝謝留言!
    這裡要注意的是,抵價地比例不是用個別土地算的,而是整個區段徵收區總面積中用來讓大家可以申領抵價地的面積。也就是,每個土地被徵收的人申領抵價地,最後發回面積的加總。而每個人可領回多少,會受到權利價值的高低影響,而一塊地如果原本價值低,配回後的土地面積是權利價值除以單位評定地價,所以也不一定100%守得住40%面積。在區段徵收的公式裡,最重要還是價值元素,而面積都是換算出來的,所以個別土地發回面積值會因個別土地權利價值有不小浮動差異,而美快遞狀況都不盡相同,沒辦法一概而論。

    大熊 於 2013/08/31 08:02 回覆

  • 訪客
  • 有什麼法規或條例規定,一定要採用區段徵收的方式?
  • 嚴格地講,不算有!基本上,土地徵收條例是規定哪些情況可以採區段徵收,但不是說一定要採區段徵收。而最重要的適用案例中,都市計畫法則是明訂以徵收、區段徵收與市地重劃取得公共設施用地。所以,即使以都市計畫法來看,區段徵收也不算是法定唯一可用之手段。
    不過,一方面近年來經建會非常強調公共建設與開發案的自償性,也就是最好不要從官方預算出錢,這些案子能夠靠自己養活自己(例如各高鐵站特定區),因此就會傾向於要用區段徵收。此外,行政院對於內部,也是要求優先使用區段徵收,有趣的是,不使用區段徵收的話,反而還要專門向行政院說明原因!

    大熊 於 2013/08/31 08:08 回覆

  • 訪客
  • 看了各位的談話,我只能說都有理,民主最好的方式就是服從多數,尊重少數,少數的人要百分百的利益,但公眾只能給百分之50時,就應該要樂受,我這社區的人都支持建設,只要政府合理的補償和安置如此而已.
  • 葉家興
  • 區段徵收(3年有期徒刑).
    非自辦都市更新(5年有期徒刑).
    ~不犯法 ~不等於 ~你沒有罪!!
    都市更新分期事業計畫 . 假公聽公證公展 . 都更單元劃定全區同時附帶只能以區段徵收方式辦理 .
    假區段徵收~ 真都市計畫通盤變更~ 100%私有地以市價徵收協議價構計算 . 僅可配回100%私有地可配之抵價地中的之86% . 所謂面積不得低於40% . 指的是其中公有地無論什麼地目. 皆有40%面積換回 .
    區段徵收真實為 :
    私有地 100坪徵收前土地 >=與<= 換回平均40坪可建築用地
    國有地 20坪徵收前土地 >= 換回平均 8坪可建築用地
    私有地 100坪市價徵收協議價構 為1000萬
    國有地 20 坪市價徵收協議價構 為 40 萬
    權值系數=1.1666
    (20/120=權值系數)
    府方只會說公有地算式複雜等等的模糊說 . 其實非常簡單算
    總抵價地面積為48坪 可分配抵價地地價為>=1166.6萬
    可分配與不可分配抵價地地價為>=1213.2萬
    私有地 100坪徵收前土地 >=與<= 換回平均40坪可建築用地
    私有地 1000萬市價徵收權利價值 <= 1166.6萬
    國有地 20坪徵收前土地 >= 8坪可建築用地
    國有地 40 萬市價徵收權利價值 >= 46.6萬
    如1坪市價30萬
    區段徵收後
    私有地1000萬 =< 1200萬
    國有地 40 萬 >= 240萬
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    第二期 為區段徵收目的 . 公辦比例條件下 財團地上權實施權利變換 . 不讓售財團 . 就政府徵收 .
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    都市更新優先劃定地區120坪 私有90% 公有10%
    90%民眾提供1000萬價值之土地
    10%公有提供 20萬價值之土地 180萬貸款資金
    完成總價值 >=1440萬總體價值
    完成總價值 <= 72坪無償為國有地之共設
    (容轉.提供公益設施.多目標使用. 整體開發.日後都計通盤變建地等皆宜 )
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    區段徵收後
    私有地價值1000萬 =< 1200萬
    私有地面積 < = 40坪
    國有地價值 40 萬 >= 240萬
    國有地面積 > = 80 坪
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    40 / 120 = 33%
    80/ 120 = 66%
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    33%
    私有地等待權利變換時 讓售 或到單元中價值較低之地區先看
    風水與熟析未來的新家 .
    假設
    >=20%
    私有地時~
    私有地等待合建時 讓售 或到單元中價值最低之地區先看風水與熟析未來的新家 .
    ~~~~
    ~~[ 還好有政府 ~ 都更根本不難! 都更失敗是政府沒幫忙 ]~~
    (只看到發佈消息)
    內政部都委會101.2.7第773次會審議通過「變更中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)主要計畫暨劃定更新地區案」
    於101年3月14日向內政部土地徵收審議小組第2次會議同意
    (民眾只看的到審議資料)
    內政部土地徵收審議小組第2次會議101.03.14
    三、 桃園縣政府陳報「變更中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)主要計畫暨劃定更新地區案」區段徵收公益性及必要性報告案。
    決定
    內政部都市計畫委員會第 773 次會議紀錄
    一、時間:中華民國 101 年 2 月 7 日(星期二)上午 9 時 30 分。
    二、地點:本部營建署 601 會議室。
    三、主席:李主任委員鴻源 許委員文龍 代
    第 5 案:桃園縣政府函為「變更中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)主要計畫暨劃定更新地區案」。
    二、法令依據:
    (一)都市計畫法第27條第 1項第4款。
    (二)都市更新條例第8條。
    本案須另行擬定細部計畫部分,應俟桃園縣都市計畫委員會審議通過細部計畫後,再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施;屆時如需調整本會決議文者,則再提會討論。
    (已經被區段徵收完成、都市計畫變更完成)
    [機場捷運延伸線A22站地區區段徵收開發案]
    法令依據
    壹、區段徵收之必要性、目的及法令依據(續)
    舊都市地區實施更新者,得依土地徵收條例第4條第1項第2款規定辦理區段徵收。
    (民眾只看到的公展計劃書為)
    [變更中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)主要計畫案]
    貳、法令依據
    一、都市計畫法第 17、22 條。
    二、都市更新條例第 8 條。
    [擬定中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)細部計畫案計畫書]
    貳、法令依據
    一、都市計畫法第17、22 條。
    二、都市更新條例第8 條。
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    主要計劃書為[變更....]、
    細部計畫書為[擬定...],
    公展為[....主要計畫案]
    審議為[....主要計畫暨劃定更新地區案]
    公展時法令依據
    都市計畫法第 17、22 條
    都市更新條例第 8 條。
    審議時法令依據
    都市計畫法第27條第 1項第4款
    都市更新條例第8條。
    區段徵收時法令依據
    舊都市地區實施更新者,得依土地徵收條例第4條第1項第2款規定辦理區段徵收。
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    公辦強制都更與無安置戶之區段徵收手段,公共設施保留地協議價購計算方式為區段地價+路線價+參考公告現值計算,甚至河川區之公告現值有40000元/平方公尺與公告現值5000元平方公尺,一般徵收河川區、納入徵收河川區、易淹水計畫整治與中央易淹水整治計畫完全逆行,中央的寫不用河道平均35米不需擴寬、加蓋部分不是阻礙,地方的寫河道至少拓寬到35米、加蓋必定要拆,整治完計畫書也改名了,捷運站一般徵收、規劃整體開發且捷運站容積超高、整體開發又回到用地人。都市更新可以優先劃定徵收範圍禁建、禁分割、禁止自辦都更的(附)僅可用區段徵收方式開發,前面捷運割、後面河川割,抵價地還沒配、都更優先又劃定、計劃書名稱隨你改、法令依據隨你選、徵收哪裡隨你挑。連已經下載的PDF計劃書好像都會變內容...計劃書好像也有公告實施後在蒸發...104年看到95年的行政規則....又會出現跟本沒看過的101年行政規則。
    求內政部都委會委員與土地徵收審議小組能告訴我,我只是個小不動產經紀人,看了5年看不懂、旁觀都看到頭暈暈的,原來土地法的上級所有權、下級所有權沒因舊而淘汰~還新訂施行細則了..這案子真的審議過了?? 如果確定沒問題我要趕快去開發航空城蛋白區~至少也還可以漲到15萬!!
    老街溪加蓋好好的~當都更第一步,原[擬定桃園縣中壢平鎮老街溪(環北路至延平路)兩側更新地區都市更新計畫書]約47公頃內澎湖縣/望安鄉國有地有150平方公尺,都更第二步[擬定中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)細部計畫案計畫書]優先劃定查封區域2.72公頃內澎湖縣/望安鄉國有地有1500平方公尺。起頭2步路都被行政院糾察了,航空城餅很大~有吃到餅的原地主至少比被迫害的多、這裡就一口飯~根本一粒米都不給原地主吃、配地比例95.17%,商特二配走115人裡原地主約5成,都是要被徵收跟徵收後、所有財產就這塊當時買是住宅區、後來變綠地的違建房子。青埔500公頃住不到500個人、這裡2公頃住200多個人,賣了沒地方住、不賣連租屋都沒地方租。
    (公展土管內容)
    商特二
    最小開發面積3000平方公尺
    總 面積6917平方公尺
    都更最小單元3000平方公尺 ~ 要多大有多大~跨路、跨河、跨過都計範圍在擴大~
    商特一
    最小開發面積角地300平方公尺 與5米面寬
    總面積4048平方公尺
    都更最小單元2000平方公尺
    私有地 23059平方公尺 84.51%
    (補辦徵收前變剩22433平方公尺)
    (私有地)
    平均公告現值 55,455 元/平方公尺
    配地平均公告現值(55455*1.4)/0.4
    =194092元/平方公尺
    商一最小配地門檻 118.48*19.4
    =2299萬/權利價值
    每人平均權利價值 (55455*23059)/226人
    =565萬/人
    至少4個人合併達最小配地門檻
    後有9坪持份土地可以一起住
    (第一波賤民驅離計劃)
    賣了沒地方住、不賣連租屋都沒地方租。
    不想4個人合併、4個人合併還不到9坪的。
    招商、都更炒話題下有人走、有人來,航空城1年漲1倍、此區3年漲10%,買不到 商特二
    最小開發面積3000平方公尺、不如不要買、買的起3000平方公尺也不用買這裡,比徵收價高就買的到,求賣的多、肯買的少。
    1年多後終於與殘存的賤民至少6~70個人達到3000平方公尺的合併共識(買了套住的、買了後悔的、賣不掉的、被仲介騙來買的)期間範圍內還有法拍屋拍到第三標.. 。
    商特一、商特二 抵價地價差30%
    私有地總地價
    (55455*23059)*1.4=1790231583元
    商特一總地價
    194092元 *85% * 4048= 667831753元
    商特二總地價
    194092元 * 115% * 6917=154391451元
    (第二波賤民殘殺計劃)
    -100%領地-
    賤民選擇領取抵價地時僅會有四種配法、
    100%私有地 選擇底價地時 選擇權利是0%
    以23059變22433,22433領地比例95.17%
    122個所有權人需達成約
    95%人數與權利價值比例
    拿到不知道什麼後通車的持份土地
    商特一配滿
    殘殺率 49.52%
    [1790231583元-903537074元
    =886694509元
    私有地領取 1225坪 標售地 2092.47坪
    商特二配3000平方公尺+商特一配滿
    殘殺率25.29%
    (1790231583元-669617400元)-
    (1120614183元-667831753元)
    =452782420元 多25.29%
    私有地領取 2132坪 標售地 1184.97坪
    商特二配3917平方公尺+商特一配滿
    殘殺率13.82%
    (1790231583元-874297118元) -
    (1120614183元-667831753元)
    =248102712元 多13.82%
    私有地領取 2410坪 標售地 907.5坪
    商特二配滿
    殘殺率 0%
    1790231583元-1543974784元
    =246256799/164978 +-0%
    私有地領取 2543坪 可標售 773坪
    實際配地最後人數 174人
    -52人(配地前完成繼承.總值<商特一配地門檻)
    (第三波賤民絕滅計劃)草案
    標售於法人或公辦都更
    現有比例為
    商特一+廣場+車站+主要計畫綠地
    =773坪+151坪+568坪+695.75
    =2187+2543
    =4730
    =2543 / 4730
    = 46.23% 地方行政規則
    桃園縣縣有不動產參加都市更新處理原則
    第 1 條
    一、桃園縣政府(以下簡稱本府)為配合都市更新政策之推動,提升縣有不動產運用效益,維護縣有財產權益,特訂定本原則。
    第 2 條
    二、縣有不動產以同意劃入都市更新單元為原則,但另有開發利用計畫者,得要求不劃入都市更新單元。
    縣有不動產管理機關於接獲都市更新相關通知時,應即通報本府財政局(以下簡稱財政局)。
    第 3 條相關法規
    三、都市更新單元內之縣有土地依下列原則處理:
    (一)土地面積合計達五百平方公尺,且占都市更新單元土地總面積二分之一以上者,得由財政局或本府城鄉發展局(以下簡稱城鄉局)專案報本府核定,由本府主導辦理都市更新。
    (二)土地面積合計達五百平方公尺,或未達五百平方公尺,但占都市更新單元土地總面積四分之一以上者,除依前款規定報本府核定,由本府主導辦理都市更新外,並依應有之權利價值選擇分配更新後之建築物及其土地。
    (三)非屬前二款之土地,財政局得於都市更新事業計畫核定後,依都市更新條例(以下簡稱本條例)第二十七條第三項第四款或第五款規定讓售實施者。
    (四)依第二款規定參與分配之土地,經依第九點規定辦理讓售後,所餘土地面積合計未達五百平方公尺,且未占都市更新單元土地總面積四分之一以上者,得依前款規定辦理。
    (五)如有特殊原因致難以依前四款規定辦理者,得專案報本府核定處理方式。
    依前項第一款至第四款規定計算都市更新單元內土地面積時,應抵充之公共設施用地及應依其他法令處理之土地面積不予計入。
    依第一項第二款規定參與分配或第五款經專案核定得比照第二款規定辦理時,財政局得邀集本府城鄉局、地政局及工務局等相關機關代表組成專案小組,針對更新後建築物及其土地分配及共同負擔合理性等進行研議,並得視個案情形邀請學者及專家提供意見,必要時,得委託專業團體或機構提供技術性之協助。。
    第 4 條
    四、縣有不動產不得採協議合建方式實施都市更新事業。
    第 5 條
    五、位於內政部依行政院核定加速推動都市更新方案勘選或都市更新示範計畫等核定補助之都市更新地區範圍內之縣有非公用不動產,本府應配合暫緩辦理標售、讓售及設定地上權。但有特殊情形經專案報准核定者,不在此限。
    第 6 條
    六、都市更新單元內之縣有地上物,應併同單元內之縣有土地處理。
    第 7 條相關法規
    七、本府主導辦理都市更新事業,得委託其他機關、公民營事業機構或團體〈以下簡稱其他機關(構)〉代辦與相鄰私有地地主協商、研擬都市更新開發構想、擬具甄選實施者招標文件、公開辦理甄選實施者及其他相關作業。
    其他機關(構)代辦本府主導之都市更新事業案所需之作業費,由委託機關支應。
    第 8 條
    八、縣有不動產參加都市更新,如經管理機關評估有公用需求者,應擬訂使用需求計畫書,函送財政局彙辦。經財政局徵詢及整合本府各機關學校之需求,並報本府核定後,與實施者協商納入都市更新事業計畫及權利變換計畫。
    依前項規定提出公用需求之機關,於都市更新程序中,應與財政局配合處理相關事宜。
    都市更新單元內之縣有公用不動產,其公用用途廢止或無公用需求者,由財政局依本條例第二十七條第二項規定變更為非公用財產後統籌處理。
    第 9 條
    九、都市更新單元內之縣有土地,於都市更新事業概要經主管機關核准之日起,或實施者逕行擬具都市更新事業計畫召開公聽會之次日起,應停止受理申請承租或承購案。但前已受理之案件,於都市更新事業計畫核定前得繼續辦理至結案,惟都市更新事業計畫核定後,相關承租或承購案仍未辦理結案者註銷之。
    前項都市更新事業概要或計畫失效、撤銷時,得恢復受理申請承租或承購案。自停止受理起逾二年,實施者未擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫報核者,須經本府核定後恢復受理。
    依第一項規定承購縣有土地之申請人於申請時應同時出具切結書,承諾承購後將續行參加都市更新。
    依第一項規定受理之申請承購案或都市更新事業計畫經核定後,實施者之申請讓售案,其有法律規定之優先購買權者,應俟優先購買權人放棄或視為放棄優先購買權後辦理。
    都市更新主管機關於核准都市更新事業概要或接獲召開都市更新事業計畫公聽會通知時,應具函通知縣有不動產管理機關及財政局,都市更新事業概要或計畫失效、撤銷時亦同。
    第 10 條
    縣有土地參加都市更新涉及容積移轉者,實施者應提出容積移轉前後財務分析試算。
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    都市更新條例
    ...人數比例..權力比例..(是否可多加一條但書)
    未經劃定應實施更新之地區,下級所有權人需於直轄市、縣(市)主管機關自行劃定更新單元之前申請人權資格、申請逾期不讓售者,依法徵收。

    合法的老街溪加蓋說人家是違法使用..2旁綠地2.73公頃…以前是住宅區..房子又更之前了…每戶都能保存登記..大刀闊斧全都當違建~補償費先打七折..地主95%配地~市府也拿了700多坪商業地 5000多坪綠地…就別拿來賣容積…2公頃多的小菜已經這樣就賺幾倍了? 是賺7倍所以給的打7折?10倍才滿額送紅利嗎?




  • 葉家興
  • 區段徵收(3年有期徒刑).
    非自辦都市更新(5年有期徒刑).
    ~不犯法 ~不等於 ~你沒有罪!!
    都市更新分期事業計畫 . 假公聽公證公展 . 都更單元劃定全區同時附帶只能以區段徵收方式辦理 .
    假區段徵收~ 真都市計畫通盤變更~ 100%私有地以市價徵收協議價構計算 . 僅可配回100%私有地可配之抵價地中的之86% . 所謂面積不得低於40% . 指的是其中公有地無論什麼地目. 皆有40%面積換回 .
    區段徵收真實為 :
    私有地 100坪徵收前土地 >=與<= 換回平均40坪可建築用地
    國有地 20坪徵收前土地 >= 換回平均 8坪可建築用地
    私有地 100坪市價徵收協議價構 為1000萬
    國有地 20 坪市價徵收協議價構 為 40 萬
    權值系數=1.1666
    (20/120=權值系數)
    府方只會說公有地算式複雜等等的模糊說 . 其實非常簡單算
    總抵價地面積為48坪 可分配抵價地地價為>=1166.6萬
    可分配與不可分配抵價地地價為>=1213.2萬
    私有地 100坪徵收前土地 >=與<= 換回平均40坪可建築用地
    私有地 1000萬市價徵收權利價值 <= 1166.6萬
    國有地 20坪徵收前土地 >= 8坪可建築用地
    國有地 40 萬市價徵收權利價值 >= 46.6萬
    如1坪市價30萬
    區段徵收後
    私有地1000萬 =< 1200萬
    國有地 40 萬 >= 240萬
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    第二期 為區段徵收目的 . 公辦比例條件下 財團地上權實施權利變換 . 不讓售財團 . 就政府徵收 .
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    都市更新優先劃定地區120坪 私有90% 公有10%
    90%民眾提供1000萬價值之土地
    10%公有提供 20萬價值之土地 180萬貸款資金
    完成總價值 >=1440萬總體價值
    完成總價值 <= 72坪無償為國有地之共設
    (容轉.提供公益設施.多目標使用. 整體開發.日後都計通盤變建地等皆宜 )
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    區段徵收後
    私有地價值1000萬 =< 1200萬
    私有地面積 < = 40坪
    國有地價值 40 萬 >= 240萬
    國有地面積 > = 80 坪
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    40 / 120 = 33%
    80/ 120 = 66%
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    33%
    私有地等待權利變換時 讓售 或到單元中價值較低之地區先看
    風水與熟析未來的新家 .
    假設
    >=20%
    私有地時~
    私有地等待合建時 讓售 或到單元中價值最低之地區先看風水與熟析未來的新家 .
    ~~~~
    ~~[ 還好有政府 ~ 都更根本不難! 都更失敗是政府沒幫忙 ]~~
    (只看到發佈消息)
    內政部都委會101.2.7第773次會審議通過「變更中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)主要計畫暨劃定更新地區案」
    於101年3月14日向內政部土地徵收審議小組第2次會議同意
    (民眾只看的到審議資料)
    內政部土地徵收審議小組第2次會議101.03.14
    三、 桃園縣政府陳報「變更中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)主要計畫暨劃定更新地區案」區段徵收公益性及必要性報告案。
    決定
    內政部都市計畫委員會第 773 次會議紀錄
    一、時間:中華民國 101 年 2 月 7 日(星期二)上午 9 時 30 分。
    二、地點:本部營建署 601 會議室。
    三、主席:李主任委員鴻源 許委員文龍 代
    第 5 案:桃園縣政府函為「變更中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)主要計畫暨劃定更新地區案」。
    二、法令依據:
    (一)都市計畫法第27條第 1項第4款。
    (二)都市更新條例第8條。
    本案須另行擬定細部計畫部分,應俟桃園縣都市計畫委員會審議通過細部計畫後,再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施;屆時如需調整本會決議文者,則再提會討論。
    (已經被區段徵收完成、都市計畫變更完成)
    [機場捷運延伸線A22站地區區段徵收開發案]
    法令依據
    壹、區段徵收之必要性、目的及法令依據(續)
    舊都市地區實施更新者,得依土地徵收條例第4條第1項第2款規定辦理區段徵收。
    (民眾只看到的公展計劃書為)
    [變更中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)主要計畫案]
    貳、法令依據
    一、都市計畫法第 17、22 條。
    二、都市更新條例第 8 條。
    [擬定中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)細部計畫案計畫書]
    貳、法令依據
    一、都市計畫法第17、22 條。
    二、都市更新條例第8 條。
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    主要計劃書為[變更....]、
    細部計畫書為[擬定...],
    公展為[....主要計畫案]
    審議為[....主要計畫暨劃定更新地區案]
    公展時法令依據
    都市計畫法第 17、22 條
    都市更新條例第 8 條。
    審議時法令依據
    都市計畫法第27條第 1項第4款
    都市更新條例第8條。
    區段徵收時法令依據
    舊都市地區實施更新者,得依土地徵收條例第4條第1項第2款規定辦理區段徵收。
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    公辦強制都更與無安置戶之區段徵收手段,公共設施保留地協議價購計算方式為區段地價+路線價+參考公告現值計算,甚至河川區之公告現值有40000元/平方公尺與公告現值5000元平方公尺,一般徵收河川區、納入徵收河川區、易淹水計畫整治與中央易淹水整治計畫完全逆行,中央的寫不用河道平均35米不需擴寬、加蓋部分不是阻礙,地方的寫河道至少拓寬到35米、加蓋必定要拆,整治完計畫書也改名了,捷運站一般徵收、規劃整體開發且捷運站容積超高、整體開發又回到用地人。都市更新可以優先劃定徵收範圍禁建、禁分割、禁止自辦都更的(附)僅可用區段徵收方式開發,前面捷運割、後面河川割,抵價地還沒配、都更優先又劃定、計劃書名稱隨你改、法令依據隨你選、徵收哪裡隨你挑。連已經下載的PDF計劃書好像都會變內容...計劃書好像也有公告實施後在蒸發...104年看到95年的行政規則....又會出現跟本沒看過的101年行政規則。
    求內政部都委會委員與土地徵收審議小組能告訴我,我只是個小不動產經紀人,看了5年看不懂、旁觀都看到頭暈暈的,原來土地法的上級所有權、下級所有權沒因舊而淘汰~還新訂施行細則了..這案子真的審議過了?? 如果確定沒問題我要趕快去開發航空城蛋白區~至少也還可以漲到15萬!!
    老街溪加蓋好好的~當都更第一步,原[擬定桃園縣中壢平鎮老街溪(環北路至延平路)兩側更新地區都市更新計畫書]約47公頃內澎湖縣/望安鄉國有地有150平方公尺,都更第二步[擬定中壢平鎮都市擴大修訂計畫(配合老街溪兩側地區都市更新第一期開發計畫)細部計畫案計畫書]優先劃定查封區域2.72公頃內澎湖縣/望安鄉國有地有1500平方公尺。起頭2步路都被行政院糾察了,航空城餅很大~有吃到餅的原地主至少比被迫害的多、這裡就一口飯~根本一粒米都不給原地主吃、配地比例95.17%,商特二配走115人裡原地主約5成,都是要被徵收跟徵收後、所有財產就這塊當時買是住宅區、後來變綠地的違建房子。青埔500公頃住不到500個人、這裡2公頃住200多個人,賣了沒地方住、不賣連租屋都沒地方租。
    (公展土管內容)
    商特二
    最小開發面積3000平方公尺
    總 面積6917平方公尺
    都更最小單元3000平方公尺 ~ 要多大有多大~跨路、跨河、跨過都計範圍在擴大~
    商特一
    最小開發面積角地300平方公尺 與5米面寬
    總面積4048平方公尺
    都更最小單元2000平方公尺
    私有地 23059平方公尺 84.51%
    (補辦徵收前變剩22433平方公尺)
    (私有地)
    平均公告現值 55,455 元/平方公尺
    配地平均公告現值(55455*1.4)/0.4
    =194092元/平方公尺
    商一最小配地門檻 118.48*19.4
    =2299萬/權利價值
    每人平均權利價值 (55455*23059)/226人
    =565萬/人
    至少4個人合併達最小配地門檻
    後有9坪持份土地可以一起住
    (第一波賤民驅離計劃)
    賣了沒地方住、不賣連租屋都沒地方租。
    不想4個人合併、4個人合併還不到9坪的。
    招商、都更炒話題下有人走、有人來,航空城1年漲1倍、此區3年漲10%,買不到 商特二
    最小開發面積3000平方公尺、不如不要買、買的起3000平方公尺也不用買這裡,比徵收價高就買的到,求賣的多、肯買的少。
    1年多後終於與殘存的賤民至少6~70個人達到3000平方公尺的合併共識(買了套住的、買了後悔的、賣不掉的、被仲介騙來買的)期間範圍內還有法拍屋拍到第三標.. 。
    商特一、商特二 抵價地價差30%
    私有地總地價
    (55455*23059)*1.4=1790231583元
    商特一總地價
    194092元 *85% * 4048= 667831753元
    商特二總地價
    194092元 * 115% * 6917=154391451元
    (第二波賤民殘殺計劃)
    -100%領地-
    賤民選擇領取抵價地時僅會有四種配法、
    100%私有地 選擇底價地時 選擇權利是0%
    以23059變22433,22433領地比例95.17%
    122個所有權人需達成約
    95%人數與權利價值比例
    拿到不知道什麼後通車的持份土地
    商特一配滿
    殘殺率 49.52%
    [1790231583元-903537074元
    =886694509元
    私有地領取 1225坪 標售地 2092.47坪
    商特二配3000平方公尺+商特一配滿
    殘殺率25.29%
    (1790231583元-669617400元)-
    (1120614183元-667831753元)
    =452782420元 多25.29%
    私有地領取 2132坪 標售地 1184.97坪
    商特二配3917平方公尺+商特一配滿
    殘殺率13.82%
    (1790231583元-874297118元) -
    (1120614183元-667831753元)
    =248102712元 多13.82%
    私有地領取 2410坪 標售地 907.5坪
    商特二配滿
    殘殺率 0%
    1790231583元-1543974784元
    =246256799/164978 +-0%
    私有地領取 2543坪 可標售 773坪
    實際配地最後人數 174人
    -52人(配地前完成繼承.總值<商特一配地門檻)
    (第三波賤民絕滅計劃)草案
    標售於法人或公辦都更
    現有比例為
    商特一+廣場+車站+主要計畫綠地
    =773坪+151坪+568坪+695.75
    =2187+2543
    =4730
    =2543 / 4730
    = 46.23% 地方行政規則
    桃園縣縣有不動產參加都市更新處理原則
    第 1 條
    一、桃園縣政府(以下簡稱本府)為配合都市更新政策之推動,提升縣有不動產運用效益,維護縣有財產權益,特訂定本原則。
    第 2 條
    二、縣有不動產以同意劃入都市更新單元為原則,但另有開發利用計畫者,得要求不劃入都市更新單元。
    縣有不動產管理機關於接獲都市更新相關通知時,應即通報本府財政局(以下簡稱財政局)。
    第 3 條相關法規
    三、都市更新單元內之縣有土地依下列原則處理:
    (一)土地面積合計達五百平方公尺,且占都市更新單元土地總面積二分之一以上者,得由財政局或本府城鄉發展局(以下簡稱城鄉局)專案報本府核定,由本府主導辦理都市更新。
    (二)土地面積合計達五百平方公尺,或未達五百平方公尺,但占都市更新單元土地總面積四分之一以上者,除依前款規定報本府核定,由本府主導辦理都市更新外,並依應有之權利價值選擇分配更新後之建築物及其土地。
    (三)非屬前二款之土地,財政局得於都市更新事業計畫核定後,依都市更新條例(以下簡稱本條例)第二十七條第三項第四款或第五款規定讓售實施者。
    (四)依第二款規定參與分配之土地,經依第九點規定辦理讓售後,所餘土地面積合計未達五百平方公尺,且未占都市更新單元土地總面積四分之一以上者,得依前款規定辦理。
    (五)如有特殊原因致難以依前四款規定辦理者,得專案報本府核定處理方式。
    依前項第一款至第四款規定計算都市更新單元內土地面積時,應抵充之公共設施用地及應依其他法令處理之土地面積不予計入。
    依第一項第二款規定參與分配或第五款經專案核定得比照第二款規定辦理時,財政局得邀集本府城鄉局、地政局及工務局等相關機關代表組成專案小組,針對更新後建築物及其土地分配及共同負擔合理性等進行研議,並得視個案情形邀請學者及專家提供意見,必要時,得委託專業團體或機構提供技術性之協助。。
    第 4 條
    四、縣有不動產不得採協議合建方式實施都市更新事業。
    第 5 條
    五、位於內政部依行政院核定加速推動都市更新方案勘選或都市更新示範計畫等核定補助之都市更新地區範圍內之縣有非公用不動產,本府應配合暫緩辦理標售、讓售及設定地上權。但有特殊情形經專案報准核定者,不在此限。
    第 6 條
    六、都市更新單元內之縣有地上物,應併同單元內之縣有土地處理。
    第 7 條相關法規
    七、本府主導辦理都市更新事業,得委託其他機關、公民營事業機構或團體〈以下簡稱其他機關(構)〉代辦與相鄰私有地地主協商、研擬都市更新開發構想、擬具甄選實施者招標文件、公開辦理甄選實施者及其他相關作業。
    其他機關(構)代辦本府主導之都市更新事業案所需之作業費,由委託機關支應。
    第 8 條
    八、縣有不動產參加都市更新,如經管理機關評估有公用需求者,應擬訂使用需求計畫書,函送財政局彙辦。經財政局徵詢及整合本府各機關學校之需求,並報本府核定後,與實施者協商納入都市更新事業計畫及權利變換計畫。
    依前項規定提出公用需求之機關,於都市更新程序中,應與財政局配合處理相關事宜。
    都市更新單元內之縣有公用不動產,其公用用途廢止或無公用需求者,由財政局依本條例第二十七條第二項規定變更為非公用財產後統籌處理。
    第 9 條
    九、都市更新單元內之縣有土地,於都市更新事業概要經主管機關核准之日起,或實施者逕行擬具都市更新事業計畫召開公聽會之次日起,應停止受理申請承租或承購案。但前已受理之案件,於都市更新事業計畫核定前得繼續辦理至結案,惟都市更新事業計畫核定後,相關承租或承購案仍未辦理結案者註銷之。
    前項都市更新事業概要或計畫失效、撤銷時,得恢復受理申請承租或承購案。自停止受理起逾二年,實施者未擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫報核者,須經本府核定後恢復受理。
    依第一項規定承購縣有土地之申請人於申請時應同時出具切結書,承諾承購後將續行參加都市更新。
    依第一項規定受理之申請承購案或都市更新事業計畫經核定後,實施者之申請讓售案,其有法律規定之優先購買權者,應俟優先購買權人放棄或視為放棄優先購買權後辦理。
    都市更新主管機關於核准都市更新事業概要或接獲召開都市更新事業計畫公聽會通知時,應具函通知縣有不動產管理機關及財政局,都市更新事業概要或計畫失效、撤銷時亦同。
    第 10 條
    縣有土地參加都市更新涉及容積移轉者,實施者應提出容積移轉前後財務分析試算。
    ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
    都市更新條例
    ...人數比例..權力比例..(是否可多加一條但書)
    未經劃定應實施更新之地區,下級所有權人需於直轄市、縣(市)主管機關自行劃定更新單元之前申請人權資格、申請逾期不讓售者,依法徵收。

    合法的老街溪加蓋說人家是違法使用..2旁綠地2.73公頃…以前是住宅區..房子又更之前了…每戶都能保存登記..大刀闊斧全都當違建~補償費先打七折..地主95%配地~市府也拿了700多坪商業地 5000多坪綠地…就別拿來賣容積…2公頃多的小菜已經這樣就賺幾倍了? 是賺7倍所以給的打7折?10倍才滿額送紅利嗎?




  • Rita Cheng
  • 老師
    我們是嘉義市的區段徵收受害戶 簡單來說應該說是苗栗張藥房重現
    因為區段徵收我們申請原地保留 但後來發現市府將我家通道劃為分配線
    這下無路可走 要我們從後面新開道路出入
    這下好咯 事情大了  後面沒門 因為當初建農舍時後面 是稻田 所以全由前面路口進出 且也沒聽說出入由後門吧 (我們是小民但不是小人) 陳情說狀況就是一句 依法處理  放下話說11月27日告知市府抵價地或是徵收 怎麼算都不對 搞得家裡80歲老父夜夜無法安眠 我們年輕人又難過又不知如何自力救濟 小老百姓的悲哀喔
    老師 可以給建議 或有何法??這個徵收法真是如您所說 是惡法 我們百姓安身立命的家園都沒有 教我們如何是好